Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej najnovšej analýze konštatuje, že vyššie úrokové sadzby na hypotékach zatiaľ nepriniesli to, čo by sa od nich dalo očakávať – spomalenie rastu cien nehnuteľností. Napriek drahšiemu financovaniu bývania ceny bytov a domov na Slovensku pokračujú v raste, čo znamená, že dostupnosť vlastného bývania sa pre priemernú domácnosť naďalej zhoršuje, nie zlepšuje.
Prečo hypotéky nezabrali
Ekonomická logika je na prvý pohľad jednoduchá: keď sú úvery na bývanie drahšie, dopyt po nehnuteľnostiach by mal klesať, pretože menej ľudí si môže dovoliť splácať vyššie mesačné splátky. V praxi sa to však na Slovensku zatiaľ nepotvrdzuje. Realitný trh je ovplyvňovaný aj inými faktormi – obmedzenou ponukou nových bytov, rastúcimi nákladmi na stavebné práce a materiál, ako aj tým, že časť kupujúcich financuje bývanie bez výraznej závislosti od aktuálnej úrovne sadzieb, napríklad z úspor alebo pomocou rodiny.
Táto situácia nie je na Slovensku ojedinelá – podobný vzorec, keď drahšie úvery nezastavili rast cien bývania, pozorovali centrálne banky aj v iných krajinách eurozóny. NBS však zdôrazňuje, že ide o varovný signál pre finančnú stabilitu: ak sa ceny nehnuteľností odpájajú od schopnosti domácností ich splácať, rastie riziko, že v prípade ekonomického spomalenia alebo ďalšieho rastu sadzieb sa časť dlžníkov dostane do problémov.
Kontext: inflácia tlačí ECB k opatrnosti
Táto téma úzko súvisí aj s ďalším upozornením NBS, podľa ktorého inflácia v eurozóne opäť naberá na sile a Rada guvernérov Európskej centrálnej banky má podľa vlastných slov „stále menej dôvodov vyčkávať“ s ďalšími krokmi menovej politiky. Banka upozorňuje, že energetický šok, ktorý inflačné tlaky živí, nejaví žiadne známky ústupu – ceny energií sú aktuálne takmer o pätinu vyššie. Zdroj: Národná banka Slovenska
Ak inflácia zostane zvýšená dlhšie, ECB bude mať menší priestor na znižovanie úrokových sadzieb, prípadne bude musieť sadzby opäť zvyšovať. To by znamenalo, že hypotéky na Slovensku zostanú drahé dlhšie, než sa pôvodne čakalo – no ako ukazuje aktuálna analýza NBS, ani to samo osebe nemusí stačiť na to, aby sa ceny bytov a domov začali upokojovať.
Čo to znamená pre domácnosti
Pre bežného Slováka, ktorý uvažuje o kúpe bytu alebo domu, z toho vyplýva nepríjemná kombinácia: splátky hypoték zostávajú vysoké kvôli zvýšeným sadzbám, zároveň sa však nedá počítať s tým, že lacnejšie úvery prinesú aj lacnejšie nehnuteľnosti. Kto čakal, že vyššie úroky „ochladia“ trh a ceny bytov klesnú, bude podľa zistení NBS pravdepodobne sklamaný – aspoň zatiaľ.
Situáciu zhoršuje aj to, že produktivita slovenskej ekonomiky podľa NBS zaostáva za vyspelými krajinami západnej Európy približne o štvrtinu, čo sa premieta aj do nižšieho rastu reálnych miezd. Ak mzdy nerastú rovnakým tempom ako ceny bývania, dostupnosť vlastného bývania sa bude naďalej zhoršovať bez ohľadu na to, ako sa bude vyvíjať menová politika ECB.
NBS zároveň vo svojich štrukturálnych analýzach upozorňuje, že budúca prosperita Slovenska bude čoraz viac závisieť od zručností a talentu pracovnej sily – teda od faktorov, ktoré priamo neovplyvňujú úrokové sadzby, ale dlhodobo rozhodujú o tom, či si domácnosti budú môcť bývanie dovoliť. Pre domácnosti to v praxi znamená, že na zlacnenie bývania sa v najbližšom období spoliehať nedá – rozhodovať budú skôr vlastné príjmy a schopnosť našetriť si na vyššiu akontáciu než vývoj sadzieb ECB.